Vă rugăm să rețineți că programul nostru de deschidere în august este după cum urmează:
1.08.2021-20.08.2021:
Luni - Vineri (lunes-viernes) 10am - 2pm
21.08.2021 - 29.08.2021 - ÎNCHIS (CERRADO)
stele Inactivstele Inactivstele Inactivstele Inactivstele Inactiv
 

Vă gândiți sau sunteți în curs de vânzare a proprietății dvs. spaniole? Am reunit următoarele informații care sperăm că vor fi foarte utile! S-ar putea să vă influențeze chiar decizia de a vinde sau nu și la ce preț. Încercăm să oferim furnizorilor noștri cât mai multe informații posibil pentru a-i ajuta în procesul de vânzare, astfel încât să nu existe surprize urâte pe parcurs! Sunt sigur că vom adăuga la această listă de informații pe măsură ce anii vor trece, iar legile și practicile se vor schimba. Informațiile furnizate sunt menite doar ca un ghid și ar trebui să solicitați întotdeauna asistența unui profesionist juridic calificat (adică un avocat) într-un stadiu incipient, mai ales (dar nu numai) dacă s-a schimbat ceva de când ați cumpărat proprietatea (de exemplu dacă unul dintre coproprietarii dvs. a murit sau a dezvoltat o boală care le afectează capacitatea de a participa la notar cu o bună sănătate, sau dacă ați făcut modificări ale proprietății care nu au fost înregistrate la registrul funciar sau dacă bănuiți că ați putea fi în capital negativ din cauza unei ipoteci asupra proprietății care este mai mare decât veniturile probabile din vânzare).

1. Costuri și taxe la vânzarea proprietății mele spaniole

Acestea pot fi împărțite în costurile și taxele care trebuie plătite Înainte de vânzare și cele care trebuie plătite la data vânzării.

1a. Costuri și taxe care trebuie plătite Înainte de vânzarea unei proprietăți spaniole

- Certificat de eficiență energetică.  Dacă nu aveți un certificat valid de eficiență energetică (CEE = certificado de eficiencia energética), atunci legea prevede că trebuie să obțineți unul și să afișați ratingul în toată publicitatea dvs. și să îl prezentați notarului la data vânzării. Sunt valabile 10 ani, indiferent de cine deține proprietatea. Villas Fox vă poate ajuta să obțineți unul, folosind arhitectul nostru local.  Faceți clic aici pentru cele mai recente prețuri.  Nerespectarea poate duce la o amendă atât pentru dvs. cât și pentru agentul dumneavoastră imobiliar. 

-Certificat de habitat (certificado de habitabilidad).  Aceasta este denumită în alt mod licența de ocupare secundară (licencia de segunda ocupación), cédula sau declarație responsabilă. Acesta este un proces în două etape. Prima etapă este că arhitectul inspectează proprietatea, o compară cu actele de proprietate și emite un certificat care spune că proprietatea este aptă să locuiască și corespunde descrierii proprietății din actele de proprietate. Dacă arhitectul detectează că există o discrepanță între starea reală și dimensiunea proprietății și descrierea din titlurile de proprietate, el va include acest lucru în raportul său și dacă modificarea a fost făcută cu peste 2 ani în urmă și înainte de 10, atunci el poate emite un certificat de vechime pentru a declara că modificarea este scutită de orice sancțiuni. În caz contrar, va trebui să obțineți permisiunea de planificare retrospectivă pentru modificările pe care le-ați făcut, care durează mai mult. De aceea, este o idee bună să obțineți certificatul de locuință într-o etapă foarte timpurie, deoarece, deși legea nu vă obligă să aveți unul în loc înainte de vânzare, sfatul general pentru cumpărători este să nu cumpărați o proprietate fără una, mai ales că companiile de utilități necesită adesea una atunci când schimbă contractul în numele noului proprietar. Un alt avantaj al obținerii certificatului de locuință într-un stadiu incipient este că raportul arhitecților include de obicei planurile casei, care pot fi utile pentru a le arăta cumpărătorilor. Cumpărătorii vor avea mai multă încredere în cumpărarea casei dvs. dacă vor vedea că aveți deja toate documentele la locul lor, ceea ce dovedește că proprietatea este pe deplin legală. A doua etapă a procesului de obținere a acestui certificat este ca dvs. sau arhitectul să vă prezinte raportul, împreună cu copii ale titlurilor de proprietate și ale tuturor facturilor recente pentru SUMA (taxa de consiliu), electricitate și apă la primărie și să plătiți taxa primăriei pentru aceasta. Unele primării vor emite ulterior certificatul de locuit după o perioadă de așteptare, dar alte primării (de exemplu, San Miguel de Salinas) vor elibera pur și simplu o chitanță oficială care spune că documentația corectă a fost furnizată și o va lăsa la aceasta. Această „chitanță” este suficientă atunci când vindeți proprietatea.  Faceți clic aici pentru cele mai recente prețuri pentru obținerea certificatului de locuire (variază în funcție de orașe).

- Toate costurile și taxele asociate cu funcționarea și întreținerea normală a proprietății, de ex. taxe comunitare, facturi la apă și electricitate etc., astfel încât cumpărătorul dvs. să primească proprietatea fără datorii și cu toate utilitățile conectate. Acest lucru se aplică chiar dacă procesul de vânzare durează mai mult decât era de așteptat, adică veți fi în continuare responsabil pentru toate cele de mai sus și, de asemenea, veți putea beneficia de utilizarea proprietății până la data vânzării

1b. Costuri și taxe care vor trebui plătite la data vânzării

Toate costurile următoare sunt de obicei deduse din încasările din vânzare la data vânzării proprietății. Cu alte cuvinte, proiectul bancherilor pe care îl primiți în ziua vânzării va fi pentru o sumă NETĂ din următoarele costuri. Cu toate acestea, dacă sunteți rezident fiscal (fiscal) în Spania, s-ar putea să nu se aplice taxei plusvalia, pe care sunteți responsabil să o plătiți imediat după vânzare. Vă recomandăm cu tărie să discutați toate aceste costuri și cum vor fi plătite cu avocatul dvs. într-un stadiu incipient, pentru a evita orice neînțelegeri.

Dacă proprietatea are elemente sau caracteristici (de exemplu, metri suplimentari de casă sau teren, piscine suplimentare, conservatoare, extensii și alte structuri permanente) care nu se aflau anterior în descrierea oficială a proprietății în cartea funciară, atunci este responsabilitatea dvs. să plătiți taxele arhitectului, notarului și cărții funciare legate de actualizarea descrierii la registrul funciar. Cei mai mulți cumpărători și avocații lor sunt susceptibili ca acest proces să aibă loc în același timp cu vânzarea proprietății, cu toate acestea pot insista să actualizați descrierea la registrul funciar înainte de a vinde proprietatea, ceea ce ar putea dura câteva luni în plus. Chiar dacă ați plătit deja pentru ca un arhitect să facă un certificat de vechime pentru a declara că modificarea este scutită de a solicita permisiunea de planificare retrospectivă înainte de a vinde proprietatea, va trebui totuși să plătiți costurile notarului și ale registrului funciar asociate declarării acestui modificarea descrierii oficiale a proprietății atunci când vindeți efectiv proprietatea. De exemplu, dacă ați plătit deja unui arhitect 250 de euro pentru un certificat de vechime pentru piscina dvs., atunci când vindeți proprietatea, avocații ar putea deduce încă 1,000 de euro pentru a acoperi costurile notarilor și taxelor de carte funciară asociate cu adăugarea piscinei la descrierea proprietății la registrul funciar. Nu confundați aceste taxe cu costurile notariale și ale registrului funciar al vânzării proprietății. Acestea sunt plătite în mod normal de către cumpărător.

- Taxe notariale referitoare la vânzarea proprietății.  Cel puțin în această parte a Spaniei, norma este ca CUMPĂRĂTORUL să plătească toate taxele notariale (și taxele de carte funciară) legate de transferul dreptului de proprietate asupra proprietății. Cu toate acestea, în ciuda acestui fapt, legea spune de fapt că, cu excepția cazului în care contractul privat de vânzare prevede altfel, VÂNZĂTORUL este cel care trebuie să plătească cea mai mare parte a taxelor notariale. Deci, este o idee bună să vă asigurați că contractul dvs. privat de vânzare (pe care îl semnați atunci când acceptați un preț cu un cumpărător) arată clar că CUMPĂRĂTORUL plătește taxele notariale. În caz contrar, ați putea fi obligat să plătiți majoritatea! Contractul standard de vânzare de la Villas Fox prevede că cumpărătorul le plătește. Cu toate acestea, unii avocați preferă să își întocmească propriul contract și, ca întotdeauna, depinde de dvs. să citiți termenii contractului înainte de a-l semna.

- Taxe pentru agenții imobiliare.  La Villas Fox, percepem vânzătorului o taxă după finalizarea cu succes a vânzării. Această taxă este de obicei dedusă din încasările din vânzare, iar plata se face de către cumpărător în numele vânzătorului. Cu alte cuvinte, cumpărătorul plătește comisionul nostru (mai puțin orice depozit pe care îl deținem) și această sumă este redusă din suma pe care cumpărătorul o plătește vânzătorului. În acest fel, vânzătorul plătește taxele noastre și vânzătorului căruia îi dăm o factură. Taxele noastre includ IVA (impozitul pe vânzări) la 21%. Deși comisioanele noastre pot părea doar o altă bucată mare de bani pe care o pierdeți în acest proces, ne place să credem că marketingul internațional pe care îl oferim vă va permite să ajungeți la un public mult mai larg și să atrageți mai mulți potențiali cumpărători. Asta ar putea însemna diferența dintre a vinde și a nu vinde casa ta. Sau ar putea însemna că vă găsim un cumpărător cu mai multă putere de cheltuieli (posibil unul care nu vorbește limba dvs.), care ar putea fi dispus să plătească un preț mai mare pentru proprietatea dvs. decât dacă nu ați fi folosit serviciile noastre. Ne place să credem că marketingul și asistența noastră generală în procesul de vânzare reprezintă o excelentă valoare pentru bani!

- Taxa Plusvalía (mai corect cunoscut sub numele de „El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)” - dar cred că poți înțelege de ce majoritatea oamenilor îl scurtează la „plusvalía tax”. Acesta este un impozit care se presupune că este perceput vânzătorului și fiind legat de creșterea valorii terenului pe care se află apartamentul sau casa. Totuși, acesta trebuie plătit chiar dacă valoarea de piață a terenului a scăzut de când ați cumpărat proprietatea. Este, de asemenea, legată de valoarea terenul (deci vânzătorii de vile pe parcele mari vor trebui să plătească mult mai mult decât vânzătorii de apartamente mici) și este, de asemenea, direct legat de numărul de ani calendaristici complet de când ați cumpărat proprietatea. Cu alte cuvinte, este zero dacă ați deținut proprietatea de mai puțin de 12 luni, dar de două ori mai mult dacă dețineți proprietatea timp de 10 ani comparativ cu cineva care deține o proprietate similară de 5 ani. Cum se calculează? Dacă ne aduceți o factură recentă SUMA pentru impozitul pe proprietate (IBI), atunci îl putem calcula pentru dvs. Acesta variază între orașe, dar de obicei ar putea fi între 30 și 300 de euro pentru fiecare an în care dețineți proprietatea.

- 3% retenție. Acest lucru se aplică dacă NU sunteți rezident fiscal spaniol, SAU dacă sunteți unul, dar nu furnizați certificatul care dovedește că sunteți unul.   3% din prețul oficial de vânzare va fi reținut de cumpărător (care trebuie să îl plătească autorităților fiscale în numele dvs. și trebuie să își asume responsabilitatea pentru acest lucru). Aceasta poate fi considerată o avans pentru orice impozit pe câștigurile de capital (sau alte restanțe fiscale private pe care le-ați putea avea) pe care le-ați putea răspunde în urma vânzării. Cu toate acestea, dacă avocatul dvs. poate demonstra că nu ați realizat câștiguri de capital sau dacă datoria dvs. fiscală este mai mică de 3%, atunci vă pot revendica toate acestea (mai puține impozite pe care le datorați). Procesul poate dura un an sau mai mult. Avocatul dvs. nu va face acest lucru automat - trebuie să le informați că doriți să revendicați acest lucru. Întrebați-i dacă trebuie să vă păstrați contul bancar spaniol deschis pentru ca banii să fie plătiți în acesta.

- Retinere pentru SUMA, taxe pentru comunitate, energie electrică și apă.  Avocații implicați în vânzare vor decide dacă trebuie reținut banii din veniturile dvs. pentru a îndeplini orice obligații restante cu privire la plata taxelor electrice, a apei, a taxelor comunitare și a SUMA. În calitate de furnizor, sunteți responsabil pentru plata SUMA pentru întregul an calendaristic în care are loc vânzarea, chiar dacă factura pentru acel an nu a fost încă emisă (ceea ce este foarte frecvent, deoarece facturile sunt de obicei generate în toamna). Deci, chiar dacă vindeți proprietatea în prima săptămână a lunii ianuarie, avocații pot păstra o sumă aproximativă corespunzătoare facturii SUMA estimate pentru întregul an. Dacă doriți să contestați acest lucru, ar trebui să faceți acest lucru înainte de a fi de acord cu vânzarea. Este important să discutați aceste rețineri cu avocatul dvs. și să le întrebați care este procedura în acest sens. Dacă credeți că reținerile sunt inutil de mari sau dacă puteți dovedi că ați plătit factura SUMA pentru anul în curs, atunci faceți acest lucru clar avocatului dvs. într-un stadiu incipient, astfel încât reținerile să poată fi ajustate în consecință. De asemenea, asigurați-vă că anulați toate debitările directe pentru proprietate DUPĂ finalizarea vânzării și informați furnizorii de asigurări de casă că ați vândut proprietatea.

Acest lucru este totul deocamdată, dar în viitorul apropiat, vom extinde acest articol cu ​​următoarele subiecte și poate chiar mai mult:

2. Alegerea agentului dvs. imobiliar (și a companiei valutare dacă nu doriți să păstrați veniturile din vânzare în euro) și documentația necesară pentru a furniza

3. Pregătirea proprietății pentru fotografii - vezi Pregătirea pentru ședința foto

4. Pregătirea pentru vizitele clienților

5. Am o ofertă - ar trebui să o accept?

6. Ce se întâmplă între oferta acceptată și finalizarea vânzării? (de exemplu, obțineți un certificat de rezidență fiscală dacă sunteți rezident fiscal pentru a evita plata reținerii de 3%!)

7. Ce trebuie să fac în ziua finalizării?

8. mai trebuie să fac ceva?

 

 

Pin Este

Recenzii pentru clienți

Nu pot mulțumi suficient lui Villas Fox (Andy și Sorelle) pentru ajutor și sfaturi în timpul procesului uneori stresant de cumpărare a unei case în Spania. Buna înțelegere onestă și de ajutor nu le face dreptate pe amândoi. Agenții imobiliari au o presă proastă de cele mai multe ori, dar aceștia sunt de o rasă diferită .. atât de accesibilă și vă fac să vă simțiți "sunt de partea voastră". Prin urmare, nu vă recomandăm să le folosiți suficient, deoarece vă vor ghida în timpul călătoriei alegerea și cumpărarea unei case noi în Spania. Le dorim amândoi succes continuu și nu vor ezita să-și folosească serviciile din nou Clienți recunoscători Doug și Jacky Easton.


Jacky și Douglas Easton
Miercuri, 27 iunie 2018