Articolul scris de  Jaime Navarro Serrate, expert în impozitarea imobiliară

Acum câteva săptămâni am analizat impozitarea cumpărătorului iar astăzi ne concentrăm pe cea a vânzătorului. Citirea comună arată că administrațiile sunt interesate de mișcarea pieței, deoarece acestea percep toate: stat, autonom și local. Vânzătorul trebuie să își asume două impozite: impozitul pe venitul personal și câștigul de capital municipal.

Vânzătorul va plăti personal impozit pe venit pe baza economiilor dacă obține un câștig de capital în conformitate cu următorul tabel:

Cum putem reduce impozitul? Vom enunța câteva posibilități, amintindu-ne că este esențial să verificăm cu un consilier îndeplinirea tuturor cerințelor

• Câștigul sau pierderea de capital se calculează prin scăderea valorii de achiziție din valoarea transmisiei. Putem reduce acest beneficiu dacă adăugăm cheltuieli inerente la valoarea de achiziție și scade-le din valoarea de transmisie. Să vedem câteva exemple de cheltuieli: impozit care a fost plătit pentru achiziție (ITP sau TVA, Succesiuni și donații), comisionul imobiliar, agenție, avocat, experți, notar și Registrul proprietății, certificat de eficiență energetică. Putem lua în considerare și cheltuielile legate de ipotecă, inclusiv evaluarea imobilului sau anularea, dar niciodată dobânda. Dacă apartamentul pe care îl vindem a fost închiriat, trebuie să scădem amortizare, crescând astfel profitul. Dacă am dedus sau nu acea amortizare. De asemenea, trebuie să țineți cont de investiții sau îmbunătățiri care au fost făcute în proprietate.
• Să fim atenți la antrenorul Maturana care a spus că a pierde înseamnă a câștiga puțin. Deci, de când am avut pierderi, hai alege bine orele pentru a profita cel puțin fiscal de ele. Câștigurile și pierderile de capital sunt impozitate cumulativ, astfel încât putem reduce baza dacă am generat pierderi, de exemplu cu vânzarea de acțiuni sau fonduri de investiții. În exercițiul în sine sau în cele patru anterioare. De asemenea, putem compensa, dacă există, randamentele negative ale capitalului mobil cu 25% din câștiguri.
• Profitul este scutit dacă valoarea vânzării este reinvestit în achiziționarea unei noi case obișnuite într-o perioadă de doi ani. Dacă reinvestirea este parțială, scutirea este proporțională cu reinvestirea efectuată. Să ne amintim aici că reședința obișnuită va fi una care a fost reședință obișnuită și efectivă timp de 3 ani, cu excepția cauzelor care justifică în mod necesar o schimbare (și aveți grijă ca Trezoreria să aibă o concepție foarte restrictivă). În cazul în care achiziția este finanțată cu un împrumut, Trezoreria a luat în considerare reinvestirea doar ceea ce fusese plătit efectiv în cei doi ani de la vânzarea locuinței. Cu toate acestea, Curtea Supremă a calificat criteriile, stabilind că reinvestirea reprezintă banii din împrumutul aplicat achiziționării noii locuințe. Prin urmare, întreaga valoare de achiziție a noii locuințe va fi luată în considerare indiferent dacă suma acesteia a fost satisfăcută sau finanțată.
• Medicul, poetul și judecătorul de la Curtea Supremă, Oliver Wendell Holmes, a spus că: „Tinerii știu regulile, dar bătrânii excepțiile”, și sunt două care trebuie cunoscute.

Venitul pentru resedinta obisnuita este scutit pentru persoane peste 65 de ani si persoane aflate in situatie de dependență severă sau dependență mare . Scutirea se aplică și în cazul transmiterii nudă de proprietate a reședinței obișnuite de către proprietarul acesteia, rezervându-se uzucapiunea viageră.

Dacă cineva se apropie de acea vârstă, se pot găsi formule pentru transferul proprietății după împlinirea a 65 de ani, deoarece nu merită să aveți o zi de naștere în același an al transferului, trebuie să vindeți din ziua zilei de naștere.

Și ai grijă că avantajele celor peste 65 de ani nu s-au încheiat încă. Dacă ceea ce se vinde este casa de munte, nu reședința obișnuită, aceasta va fi scutită și pentru contribuabili peste 65 de ani dacă reinvestesc suma obținută în anuități pe viață, sub rezerva anumitor cerințe .

• Coeficienți de reducere. Există, de asemenea, o reducere la factura fiscală dacă casa a fost cumpărată înainte de Jocurile Olimpice de la Barcelona. Este complex de detaliat, dar cu cât mai mulți ani înainte de 1992 achiziția a fost, cu atât mai puțin se va plăti pentru profit. Este o normă veche și este deja foarte limitată, dar vă poate oferi totuși puțină bucurie.
• O altă bucurie o vor lua cei care și-au cumpărat proprietatea în perioada 12 mai - 31 decembrie 2012 , deoarece 50% din profitul lor va fi scutit. Pentru a înțelege originea acestei măsuri ciudate, trebuie să ne întoarcem în 2012. În acel an, echipa națională a jucat foarte bine, dar economia națională se descurca foarte prost, în special sectorul imobiliar. Și acea măsură a fost luată pentru a încuraja cumpărătorii care se gândeau la asta, dar ducând impactul fiscal la următorii ani (când vând).

Există alte scutiri legate de plată sau donație către anumite entități.

 câștig de capital municipal se numește colocvial Taxa pe creșterea valorii terenurilor intravilane, care trebuie plătită de către cumpărător în transferuri oneroase.

Acest impozit a dat multe de vorbit despre acești ani, pe scurt, pentru următorii. Era o țară frumoasă al cărei pământ creștea continuu în valoare. Legiuitorul, cu intenția de a simplifica lucrurile, a stabilit o formulă pentru a calcula această creștere a valorii: înmulțiți valoarea cadastrală cu câteva procente în funcție de timpul pe care l-a deținut. Problema este că această formulă nu ia în considerare ce se întâmplă dacă proprietățile nu au crescut în valoare sau chiar au scăzut.

Dar tot ce urcă coboară și țara respectivă, deși nu a încetat să fie frumoasă, a văzut cum proprietățile sale au început să scadă în valoare. Cu toate acestea, formula a continuat să înmulțească valoarea cadastrală cu un procent și contribuabilii conformanți au continuat să plătească pentru câștigul de capital, deși au suferit de fapt o pierdere.

La fel ca în fabula broaștei surde, care nu le-a ascultat pe celelalte broaște care le-au spus că ceea ce încearcă să facă este imposibil și de aceea a reușit, unii curajoși procurori și-au amintit că Constituția spune că trebuie să contribui conform abilitatea ta economică. Și au început să se întrebe dacă are sens să plătească impozite pentru că sunt mai săraci.

Primele bătălii s-au pierdut, dar bătălia finală a fost câștigată: Curtea Constituțională a decis că articolele care stabileau această formulă erau neconstituționale în măsura în care fac obiectul unor situaţii fiscale de inexistenţă a sporurilor de valoare. De asemenea, l-a îndemnat pe legiuitor să schimbe legea.

Legiuitorul nu a găsit timpul din 2017 pentru a stabili o altă formulă. Așa că situația de acum este că contribuabilul trebuie să demonstreze primăriilor că terenul nu a câștigat valoare. Cum? Ei bine, asta depinde. Unii ofera posibilitatea de a nu plati daca faptele sunt oferite drept proba, altii cer aprecieri, iar cu altii trebuie sa platesti si apoi sa mergi in instanta.

În cele din urmă, amintiți-vă că, pentru IBI scopuri , este recomandabil ca vânzătorul să încerce să transmită suma proporțională a anului în care proprietatea nu mai este a lui.